HERI 칼럼

[착한경제] 집값 하락세 속 '막차' 조심!

HERI 2014. 11. 11
조회수 4112

등록: 2010.08.17 수정: 2014.11.11


요즘 집이 팔리지 않는다고 아우성입니다. 특히 새 집 입주를 앞두고 살던 집을 팔아야 하는 사람들은 속이 바짝 타들어가고 있다고 합니다. 입주기간을 넘기면 연 20~30%이상의 높은 연체 이자를 물어야 하기 때문입니다. 무주택자들은 지금이 집을 살 적기인지 판단이 어려워 혼란스러워 하고 있습니다. 이런 와중에 정부는 부동산담보대출 규제완화 카드를 만지작거리고 있습니다. 도대체 대한민국 집값의 향방은 어디로 가는 것일까요?


2005년부터 꾸준히 부동산 거품을 경고해온 선대인 김광수경제연구소 부소장은 <위험한 경제학>에서 2010년대 집값은 ‘꾸준하고 지속적인 장기 대하락’을 할 가능성이 높다고 봅니다.


저자는 그동안의 주택가격 변화 추이를 반영한 주택시장 사이클의 흐름으로 볼 때 수도권 주택시장은 여전히 부동산 거품 붕괴의 초기 국면에 놓여 있다고 분석합니다. "서울 지역을 기준으로, 1990년대 1차 버블기 때는 주택 가격이 물가지수 수준을 넘어서 2년 10개월간 상승한 다음 물가지수 수준까지 다시 내려가는 데 4년 3개월가량 걸렸다. 2000년대의 2차 버블기 때는 주택 가격이 물가지수 수준보다 상승한 기간이 7년8개월이다. 물가지수와 주택 가격 간의 차이도 1차 버블기 정점인 1991년 4월에는 75수준인데, 2차 버블기 정점인 2008년 6월에는 206.7까지 벌어졌다. 2차 버블기의 상승기간과 물가지수의 차이가 1차 때에 비해 2.7배가량에 이르는 셈이다. 만약 현재의 부동산 버블이 1990년대 초반처럼 해소된다고 가정하면 버블 정점기인 2008년 6월을 기준으로 11년 6개월 가량이 지나야 주택가격이 물가지수 수준에 수렴될 것이라고 할 수 있다. 일본과 같은 장기 침체를 겪을 가능성이 상당히 높은 것이다."


또한 저자는  정부가 지나치게 높은 집값을 억지로 떠받치며 시장을 교란하는 바람에 주택시장이 장기 침체로 이어질 가능성이 점점 높아지고 있다고 지적합니다. 마치 복원력을 잃어버린 요요처럼 말입니다. 더구나 한국은 인구 감소 시대, 저성장 시대로 이행할 가능성이 커 더더욱 그럴 확률이 높습니다.


우리는 저자가 보여준 일본의 경험을 통해 이해관계에 사로잡힌 정부의 근시안적 대응이 어떤 불행을 가져 오는 미뤄 짐작할 수 있게 됩니다. "부동산 버블이 붕괴하자 일본 정부가 나서 각종 부동산 경기 부양책과 세금 감면 조치 등으로 주택 구입을 조장했다. 건설업체도 대대적인 분양가 세일을 하는 등 주택 판촉에 열을 올렸다. 하지만 버블 붕괴 2-3년 후에 주택 가격이 싸다고 덤벼들었던 주택 구입자 가운데 많은 사람들이 이후 10년 가까이 자산 가치가 지속적으로 하락하는 것을 경험했다."


저자가 무주택자에게 줄기차게 당부하는 말이 있습니다. 바로 '부동산 막차에 올라 타지 말라'는 것입니다.  물론 경우에 따라 부동산 미니 버블이 조금 더 지속될 수 있을지도 모르지만, 결코 장기하락이라는 대세는 바꾸지 못할 것이기 때문입니다.  "부동산이 주식처럼 단기 매매할 수 없는 것을 생각하고 조금만 더 인내심을 발휘하기 바란다. 정말 가족들과 오순도순 살아갈 내 집 한칸을 장만하려고 생각하는 분이라면 앞으로 몇 년 안에 집을 싸게 살 수 있는 기회는 얼마든지 올 것이다."


이현숙 한겨레경제연구소 연구위원
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